Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która wejdzie w życie w 2026 roku, diametralnie zmieni zasady gry na rynku nieruchomości. Przepisy wprowadzają m.in. nowy dokument – plan ogólny gminy, który zastąpi dotychczasowe studium uwarunkowań. Dla inwestorów oznacza to zarówno nowe szanse, jak i zagrożenia. Jakie konsekwencje przyniosą te zmiany? Czy zakup działki nadal będzie opłacalną inwestycją? Sprawdźmy!
1. Koniec „wolnej amerykanki” – Plany Ogólne zastępują studium
Obecnie w wielu miejscach w Polsce możliwe jest uzyskanie warunków zabudowy (tzw. WZ-ki) nawet na gruntach bez miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Dzięki temu inwestorzy często budowali na działkach rolnych lub terenach bez konkretnego przeznaczenia.
Nowa ustawa wprowadza plan ogólny, który stanie się obligatoryjnym dokumentem planistycznym dla każdej gminy. Co to oznacza w praktyce?
- Brak planu ogólnego = brak nowych inwestycji – jeśli gmina nie uchwali planu ogólnego do końca 2025 roku, na jej terenie nie będzie można wydawać decyzji o warunkach zabudowy.
- WZ-ki znikną tam, gdzie plan ogólny nie przewiduje zabudowy – jeśli dany teren zostanie sklasyfikowany np. jako „obszar zieleni” lub „obszar ochronny”, inwestorzy stracą możliwość wznoszenia tam budynków.
- Klarowniejsze zasady, ale mniejsza elastyczność – plan ogólny będzie bardziej precyzyjny niż dotychczasowe studium, co ułatwi planowanie, ale ograniczy możliwości swobodnego kształtowania zabudowy.
Konsekwencje dla inwestorów
W praktyce oznacza to, że część gruntów może stracić na wartości, jeśli gmina nie przewidzi ich pod zabudowę w planie ogólnym. Z kolei tereny objęte planem jako inwestycyjne mogą stać się znacznie droższe.
2. Ograniczenia dla działek rolnych – trudniejsza zmiana przeznaczenia
Wielu inwestorów kupowało dotychczas ziemię rolną z myślą o przekształceniu jej w działki budowlane. WZ-ki pozwalały na taki ruch nawet bez miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Nowelizacja przepisów mocno uderzy w ten model inwestowania. Zmiana przeznaczenia gruntów rolnych stanie się znacznie trudniejsza, ponieważ:
- Jeśli plan ogólny określi dany teren jako rolny, nie będzie możliwości uzyskania WZ-ki – nawet jeśli działka leży blisko zabudowy mieszkalnej.
- Przekształcenie gruntu będzie możliwe tylko przez MPZP, który gminy uchwalają rzadko i z dużym opóźnieniem.
- Spadek wartości gruntów rolnych w rejonach, które nie zostaną objęte planem pod zabudowę – właściciele mogą mieć problem ze sprzedażą takich działek.
Dla kogo to dobra wiadomość?
Nowe przepisy mogą być korzystne dla osób, które już posiadają działki budowlane – ich wartość może wzrosnąć ze względu na ograniczoną podaż. Z kolei rolnicy i inwestorzy liczący na szybkie przekształcenie gruntów pod zabudowę mogą mieć spore trudności.
3. Nowe zasady dla deweloperów – „Zasada Dobrego Sąsiedztwa” w nowej odsłonie
Kolejna istotna zmiana dotyczy tzw. Zasady Dobrego Sąsiedztwa, która była podstawą wydawania WZ-ek. Dotychczas, jeśli w okolicy znajdowały się tylko domy jednorodzinne, nie można było postawić bloku czy obiektu usługowego.
Nowe przepisy nieco poluzowują te ograniczenia, co jest dobrą informacją dla deweloperów. Jakie zmiany nas czekają?
- Większa elastyczność w określaniu funkcji budynków – łatwiej będzie uzyskać zgodę na usługi w sąsiedztwie budynków mieszkalnych.
- Możliwość intensywniejszej zabudowy – w niektórych przypadkach gęstsza zabudowa może być dopuszczona, jeśli plan ogólny to przewidzi.
- Mniejsza ochrona osiedli jednorodzinnych przed blokami i usługami – co może budzić kontrowersje wśród mieszkańców.
Deweloperzy mogą zyskać większą swobodę działania, ale właściciele domów jednorodzinnych muszą przygotować się na możliwość zmian charakteru swoich dzielnic.
Podsumowanie: Co robić przed zmianą przepisów?
Nowe zasady zagospodarowania przestrzennego wprowadzą większą kontrolę nad rozwojem miast i wsi, ale też ograniczą elastyczność inwestorów.
Jeśli planujesz inwestycję w nieruchomości gruntowe, warto działać jeszcze przed końcem 2025 roku:
Sprawdź plany gminy – dowiedz się, czy Twoja działka znajdzie się w obszarze przeznaczonym pod zabudowę.
Złóż wniosek o warunki zabudowy – jeśli Twoja działka nie ma MPZP, warto to zrobić jak najszybciej.
Przekształć ziemię rolną – zanim nowe regulacje utrudnią ten proces.
Inwestuj w już przekształcone działki budowlane – mogą one mocno zyskać na wartości po wejściu w życie nowych przepisów.
Nowa reforma planistyczna to największa zmiana w prawie budowlanym od lat. Nieprzygotowani inwestorzy mogą na niej stracić, ale Ci, którzy podejdą do niej strategicznie, mogą sporo zyskać.
Czy Twoja działka znajduje się w strefie przyszłej zabudowy? Sprawdź to już teraz, zanim nowe przepisy wejdą w życie!
Mazaro Nieruchomości ul. Inowrocławska 56/1, 85-153 Bydgoszcz
Telefon: 577 177 878
Email: biuro@mazaronieruchomosci.pl
Szukasz nieruchomości lub działki? Sprawdź aktualną ofertę
