Akt notarialny przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego – co musisz wiedzieć, żeby nie popełnić błędu?

Zakup mieszkania z rynku wtórnego to proces, który kończy się podpisaniem aktu notarialnego. Ale zanim do tego dojdzie, warto wiedzieć, co tak naprawdę oznacza ten dokument, jakie skutki prawne wywołuje i dlaczego to jeden z najważniejszych momentów całej transakcji. W tym artykule przeprowadzimy Cię przez wszystkie etapy zakupu mieszkania – od wyboru nieruchomości, aż po podpisanie aktu notarialnego – zwracając uwagę na pułapki, które czyhają po drodze.

1. Dlaczego akt notarialny jest tak ważny?

Akt notarialny to jedyna prawnie skuteczna forma przeniesienia własności nieruchomości. Umowy ustne, pisemne czy mailowe nie mają żadnego znaczenia prawnego, jeśli nie zostaną potwierdzone przez notariusza. Bez tego dokumentu nie staniesz się właścicielem mieszkania – nawet jeśli zapłacisz pełną kwotę.

Co więcej:

Dopiero po podpisaniu aktu notarialnego możesz zostać wpisany do księgi wieczystej jako właściciel.
Tylko notariusz może zapewnić, że transakcja została zawarta zgodnie z prawem.
To dokument, który chroni obie strony – zarówno sprzedającego, jak i kupującego.

2. Zanim trafisz do notariusza – sprawdź nieruchomość

Zanim dojdzie do sporządzenia aktu notarialnego, musisz upewnić się, że nieruchomość jest „czysta” pod względem prawnym.

Sprawdź:

Kto widnieje jako właściciel w księdze wieczystej (dział II).
Czy mieszkanie nie jest zadłużone – np. hipoteką (dział IV).
Czy nie ma żadnych służebności, roszczeń lub egzekucji (dział III).

Warto również:

Poprosić sprzedającego o zaświadczenie o braku osób zameldowanych.
Uzyskać informacje o zaległościach w czynszu, mediach, podatku od nieruchomości.

3. Umowa przedwstępna – czy zawsze potrzebna?

W przypadku zakupu mieszkania z rynku wtórnego często podpisywana jest najpierw umowa przedwstępna. To ona zabezpiecza interesy obu stron do czasu zawarcia aktu notarialnego.

Powinna zawierać:

Dokładny opis nieruchomości.
Cenę i warunki płatności.
Termin zawarcia aktu notarialnego.
Wysokość zadatku i konsekwencje jego zatrzymania lub zwrotu.

Uwaga: jeśli kupujesz mieszkanie na kredyt, to właśnie umowa przedwstępna pozwala uruchomić procedurę bankową.

4. Kredyt hipoteczny a akt notarialny

Gdy kupujesz nieruchomość na kredyt, akt notarialny podpiszesz dopiero wtedy, gdy bank wyda ostateczną decyzję kredytową i przygotuje środki.

Ważne:

W umowie notarialnej zostanie zaznaczone, że część ceny pochodzi z kredytu.
Notariusz najczęściej umieszcza klauzulę, że przeniesienie własności następuje z chwilą zapłaty całej ceny.
Po podpisaniu aktu notarialnego składany jest wniosek o wpis hipoteki banku do księgi wieczystej.

5. Jak wygląda podpisanie aktu notarialnego?

Sam proces podpisania aktu notarialnego wygląda następująco:

Obie strony stawiają się w kancelarii z ważnymi dokumentami tożsamości.
Notariusz odczytuje cały dokument (co może potrwać nawet godzinę).
Każdy paragraf może być komentowany i wyjaśniany – masz prawo pytać.
Po podpisaniu, notariusz składa wniosek o wpis nowego właściciela do KW.

Opłaty związane z aktem notarialnym:

Taksa notarialna (zależna od wartości nieruchomości).
Podatek PCC 2% (przy rynku wtórnym).
Opłata za wpis do księgi wieczystej.
Opłata sądowa za ustanowienie hipoteki (jeśli kupujesz na kredyt).

6. Najczęstsze błędy przy podpisywaniu aktu notarialnego

Z doświadczenia wiemy, że wiele problemów wynika z pośpiechu lub braku wiedzy.

Typowe błędy:

Podpisanie aktu bez sprawdzenia aktualnego wypisu z KW.
Brak zapisu o terminie wydania mieszkania.
Nieuregulowane zaległości za media i czynsz (które potem spadają na kupującego).
Brak klauzul zabezpieczających zapłatę (np. przy kredycie lub zaliczce).

Podsumowanie

Akt notarialny to najważniejszy dokument w procesie zakupu mieszkania. Od jego treści i poprawności zależy Twoje bezpieczeństwo prawne i finansowe. Dlatego nigdy nie podpisuj go „w ciemno”. Dobrze przygotowany proces – od sprawdzenia nieruchomości, przez umowę przedwstępną, aż po akt – pozwoli Ci uniknąć błędów, które mogłyby Cię słono kosztować.

Jeśli chcesz, by ktoś czuwał nad Twoim interesem od początku do końca – skontaktuj się z nami. Pomagamy naszym klientom przejść przez proces zakupu mieszkania w pełni bezpiecznie i bez niespodzianek.

Mazaro Nieruchomości