Cesja umowy deweloperskiej – kiedy i jak to działa?

Cesja umowy deweloperskiej to procedura, która od lat wzbudza duże zainteresowanie zarówno kupujących, jak i sprzedających mieszkania na rynku pierwotnym. Daje możliwość przeniesienia praw i obowiązków wynikających z podpisanej umowy deweloperskiej na inną osobę. W praktyce oznacza to, że nowy nabywca przejmuje miejsce dotychczasowego – i to jeszcze zanim inwestycja zostanie zakończona. Tego rodzaju transakcje są często rozwiązaniem w trudnych sytuacjach finansowych, ale także sposobem na szybki zysk.

W artykule wyjaśniamy krok po kroku, jak wygląda cesja, na jakich warunkach można jej dokonać i jakie zmiany wprowadziły w ostatnim czasie przepisy.

Czym jest cesja umowy deweloperskiej?

Cesja to po prostu przeniesienie praw i obowiązków z jednej osoby (cedenta) na inną (cesjonariusza), za zgodą dewelopera. Cedent zrzeka się swojego prawa do nabycia nieruchomości, a w zamian może uzyskać wynagrodzenie, zwane odstępnym. Cesjonariusz przejmuje wszystkie obowiązki – w tym dalsze płatności wobec dewelopera.

W procesie uczestniczą trzy strony:

cedent – pierwotny nabywca,
cesjonariusz – nowy nabywca,
deweloper – zobowiązany do przeniesienia własności lokalu.

Co istotne, to właśnie zgoda dewelopera decyduje o tym, czy cesja jest możliwa. Deweloperzy często pobierają za nią dodatkową opłatę.

Kiedy i dlaczego stosuje się cesję?

Możemy wyróżnić dwa główne powody, dla których klienci decydują się na cesję:

1. Zmiana sytuacji życiowej

Kupujący nierzadko rezygnują z mieszkania ze względu na przeprowadzkę, rozwód, zmianę planów zawodowych czy problemy finansowe. Wówczas cesja pozwala im uniknąć strat i przenieść umowę na inną osobę.

2. Inwestycja i szybki zarobek

Przez wiele lat cesja była chętnie wykorzystywana przez inwestorów. Flipping na rynku pierwotnym polegał na zakupie mieszkania u dewelopera i sprzedaży praw do niego, zanim jeszcze inwestycja została oddana do użytku. Różnica między ceną zakupu a odsprzedaży stanowiła zysk dla cedenta.

Jednak od lipca 2025 roku obowiązują nowe przepisy, które znacząco ograniczyły swobodę w tym zakresie.

Nowe przepisy dotyczące cesji w 2025 roku

Nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy z 2021 roku wprowadziła konkretne ograniczenia. Od 11 lipca 2025 r. cesja jest możliwa jedynie na ściśle określonych zasadach:

możesz zbyć prawa z umowy obejmującej tylko jeden lokal,
w ciągu ostatnich 3 lat nie mogłeś dokonać innej cesji,
wyjątkiem są cesje w obrębie najbliższej rodziny – tu przepisy są łagodniejsze.

Zmiana ta miała na celu ograniczenie spekulacji na rynku mieszkaniowym i „schłodzenie” flippingu. W praktyce oznacza, że cesja umowy deweloperskiej opłaca się dziś głównie osobom, które z przyczyn życiowych muszą wycofać się z inwestycji.

Procedura cesji – krok po kroku

Aby cesja przebiegła bezpiecznie, należy pamiętać o kilku kluczowych etapach:

Sprawdzenie umowy deweloperskiej – czy zawiera zapis o cesji i czy deweloper zgadza się na takie działanie.
Znalezienie nabywcy – i ustalenie kwoty odstępnego, czyli wynagrodzenia dla cedenta.
Uzyskanie zgody dewelopera – najczęściej w formie pisemnej, często w zamian za dodatkową opłatę.
Podpisanie umowy cesji – konieczne jest zawarcie aktu notarialnego, który określa warunki przeniesienia praw i obowiązków.

Koszty i podatki

Decydując się na cesję, należy pamiętać o aspektach podatkowych i dodatkowych opłatach:

cedent musi rozliczyć przychód z tytułu odstępnego w rocznym PIT,
cesjonariusz płaci 1% PCC od wartości przejętych praw,
mogą pojawić się dodatkowe opłaty notarialne i prowizje dla dewelopera.

Na co zwrócić uwagę przed cesją?

Przed podjęciem decyzji warto:

przeanalizować dokładnie warunki pierwotnej umowy,
sprawdzić wszelkie koszty transakcji,
upewnić się, że cesja jest zgodna z obowiązującymi przepisami.

Dzięki temu unikniesz ryzyka, że transakcja zostanie uznana za nieważną lub przyniesie nieoczekiwane koszty.

Podsumowanie

Cesja umowy deweloperskiej to wciąż rozwiązanie, które pozwala na odsprzedaż praw do nieruchomości przed jej odbiorem. Choć nowe przepisy z 2025 roku znacznie ograniczyły swobodę w tym zakresie, nadal jest to narzędzie, które w określonych sytuacjach może się opłacać.

Jeśli zastanawiasz się nad cesją lub chcesz bezpiecznie sprzedać swoje prawa do mieszkania, skontaktuj się z ekspertami Mazaro Nieruchomości w Bydgoszczy – doradzimy Ci najlepsze rozwiązanie.
Umów się na konsultację, a pomożemy Ci przejść przez wszystkie formalności krok po kroku.

Mazaro Nieruchomości